В момента в България единствения вид ипотечен заем е този с равни погасителни вноски - плащанията по него се извършват пероидично (обикновено на един месец) от заемателя, като вноските включват част от главницата и част от лихвата в променящо се с времето до падежа съотношение между тях. Това е показано на схемата
Този вид заем се нарича обикновен (конвенционален) жилищен заем. Той има предимството, че води до по-добро планиране на семейния бюджет и това, че създава независимост на кредитополучателя от конюнктурните икономически кризи, които влияят върху нивото на лихвените проценти. Заемите с фиксирани лихви и равни ежемесечни вноски стават популярни в САЩ след Втората световна война и до края на 70-те години те са най-разпространения вид ипотечни заеми. Повишаването на инфлацията обаче, а от там и на лихвите, води до загуби за банките, тъй като ипотечните лихвени проценти са фиксирани за срока до падежа на заема. Същевременно инфлацията увеличава цените на жилищата повече от цената на труда (заплатите). По този начин заемите стават по-трудно достъпни за хората, нуждаещи се от дом, тъй като се увеличава делът на погасителната вноска спрямо дохода на кредитоискателя. В резултат на тези явления банките в САЩ въвеждат над 200 нови вида кредити, повечето от които в последствие отпадат.
Нека разгледаме какви видове ипотечни заеми съществуват, които улесняват заемополучателите. Тахната основна цел е преразпределяне на погасителните вноски във времето. При това тези нови системи за жилищно кредитиране не се нуждаят от субсидии от държавния бюджет. Те се използват в редица държави - Финландия, Великобритания, Швейцария, САЩ и много други. Използването им разширява кръга от домакинства, които могат да използват безпроблемно ипотечен заем.
- ипотечен заем със стъпаловидно нарастващи погасителни вноски.
Този вид заем се базира на принципа на частична капитализация на лихвата. Лихвеният процент е фиксиран и в началото се плащат малки вноски в сравнение с вноските по конвенционалния жилищен кредит. В последствие вноските постепенно нарастват, като процента на техния годишен прираст е предварително установен в договора за заем. Годишният прираст на вноските има определена максимална стойност и може да е обвързан с инфлацията, увеличаването на строителните разходи и други. Този вид заем има "отрицателна" амортизация* - остатъкът от неизплатената лихва се прибавя към главницата и се капитализира. По този начин се получава увеличаване на неизплатения остатък на заема, което се компенсира с по-високите погасителни вноски в последствие. Този вид заем е показан на схемата:
Заемът е подходящ за млади семейства, които очакват увеличаващи се в бъдеще доходи - например поради издигане в кариерата или разширяване на бизнеса. Разновидност на описания дотук заем е този, комбиниран с блокирана спестовна сметка на длъжника. Разликата е, че неплатената част от лихвите не се капитализира, а се взема от предварително блокирана за целта спестовна сметка на кредитополучателя.
- Ипотечен заем с променлива лихва и постепенно увеличаващи се погасителни вноски.
И при този вид заем в първите няколко години вноските са ниски и в последствие се увеличават, като тук обаче лихвеният процент по заема е променлив. По този начин заемодателят носи по-малък риск - лихвеният риск се прехвърля върху длъжника. При повишаване на инфлацията (и оттам - на лихвите), кредитополучателят ще плаща вноските си, преизчислени с актуализирания лихвен процент, а не с предварително фиксирана в договора лихва.
- Ипотечен заем тип "балон".
Този вид заем има две разновидности. При първата погасителните вноски са само лихвите, а на падежа се изплаща цялата главница по заема плюс последната дължима лихва. Това е т.н. чисто лихвен заем:
Обикновено срокът на такива ипотечни заеми е от 3 до 5 години, а лихвеният процент може да е плаващ или фиксиран.
При втората разновидност на "балонен" заем главницата се изплаща частично до падежа, а на падежа се изплаща непогасения остатък по нея. Това е т.н. заем с редовни вноски:
Обикновено срокът на този вид ипотечни заеми е до 15 години, а лихвеният процент може да е фиксиран или плаващ.
Ако на падежа длъжникът не може да изплати главницата (при първата разновидност на "балонен" заем) или остатъкът от нея (при втората разновидност), то той може да се опита да предоговори заема, дори и при по-висок лихвен процент. Друга възможност за него е да търси рефинансиране (т.е. да тегли нов заем), като тук има вероятност лихвите да са се покачили в сравнение с тези по стария заем. В краен случай длъжникът може да продаде имота, за да се разплати с банката - кредитор.
- Ипотечен заем, обвързан със стойността на имота.
При него лихвеният процент е по-нисък в сравнение с този по конвенционалния жилищен заем, но увеличението на цената на имота в бъдеще ще се дели между двете страни в определена пропорция. Този вид заем би бил добър за купувача, ако спестените лихви за периода на погасяване надхвърлят отстъпеното в бъдеще увеличение в цената на имота при неговата продажба.
- "Опакован" заем.
При него купувачът намалява размера на дължимите лихви, използвайки изгодния заем, теглен навремето от продавача на имота. Нека приемем, че продавачът (който преди време е бил купувач на имота си) има да връща 20 000 BGN от главницата на заема си при 12 % фиксирана лихва. Купувачът пък търси 50 000 BGN заем, но сега лихвата е вече 14 % годишно. Ето защо купувачът може да поеме плащанията по заема от 20 000 BGN на продавача, тъй като лихвата е по-ниска от актуалната и да тегли заем от 30 000 BGN при сегашната лихва от 14 % годишно. Това за него е по-добре, отколкото ако изтегли ипотечен заем от 50 000 BGN при 14% лихва. Разбира се, в договора за заем на продавача е нужно банката да разрешава едно такова прехвърляне на заема.
- Ипотечен заем с двойна индексация.
Тук погашенията по заема и остатъкът по него се актуализират с подходящи индекси, отразяващи основните интереси на всяка от страните. Погасителните вноски се индексират с измерител на доходите, така че да се поддържа кредитоспособността на длъжника, а остатъкът по заема се индексира с инфлационен индекс, така че да се защити реалната му стойност . При спад на реалното трудово възнаграждение на длъжника, той не е задължен да плаща цялата погасителна вноска, а може да плаща част от нея, като неиздължената част се капитализира в остатъка за погасяване. И обратно - при реален ръст на трудовото възнаграждение се получава ускорено погасяване на заема. Така погасителният период варира, за да има пълно погасяване по кредита според случая: при ръст на реалните доходи срокът се скъсява, а при спад на реалните доходи срокът се увеличава. Ето защо падежът трябва да се планира първоначално така, че да има възможност за достатъчно отсрочване в случай на реално недопогасяване. Този вид кредити са използвани в страни с по-висока инфлация като Мексико, Турция, Унгария, Полша и др.
Общото за всички разгледани ипотечни заеми, улесняващи заемополучателите, е, че те преразпределят погасителните плащания във времето. Презумпцията е, че с течение на времето длъжникът ще увеличава своите доходи, като по този начин ще може да посрещне нарастващите плащания по ипотечния заем. При негативно икономическо развитие на страната обаче е възможно да се получи спад на реалните доходи на населението и увеличаване на лихвените проценти. Това би довело и до невъзможност на голяма част от кредитополучателите да обслужват отпуснатите им ипотечни заеми, още повече, че плащанията по тях са предвидени като нарастващи във времето. Тези рискове могат да се избегнат при въвеждане на система за застраховане на жилищните ипотечни заеми, която ще бъде разгледана по-нататък в изложението.
Нека сега разгледаме какви видове ипотечни заеми има, които предпазват заемодателите от лихвен риск.
- Ипотечен заем с променлив лихвен процент.
Този вид заем е най-разпространеният. Срокът за погасяване
е до 30 години, а лихвеният процент е плаващ. Последният се обвързва с движението на различни финансови индекси - например индекса на цените, сконтовия лихвен процент, лихвения процент по краткосрочните кредити, доходността на съкровищните бонове (най-често) и др. Честотата на промяната на лихвата се договаря - тя може да бъде през три месеца до през три години, като обикновено лихвата се преразглежда през една година. Освен това съществува и лимит за максималната годишна корекция - например не повече от 2 процентни пункта за една година (например от 7% лихвата да се увеличи на 9%) и максимална корекция за целия период на погасяване - например не повече от 6 процентни пункта. При този вид ипотечни заеми заемодателят носи по-малък риск и за това първоначално определеният лихвен процент е по-нисък (с 1-2 процентни пункта) от фиксираният лихвен процент по конвенционалния жилищен заем. Ето защо понякога такива заеми се получават по-лесно от заемите с фиксирани лихвени проценти, при които заемателите трябва да докажат по-високи доходи, с които да обслужват по-големите погасителни вноски. Заемът с променлив лихвен процент се използва в страни с ниска инфлация като САЩ, Канада, Великобритания, Австралия и др.
- Ипотечен заем с предоговарян лихвен процент
При този заем за период от 3 до 5 години лихвения процент е фиксиран. След изтичане на този срок заемът автоматично се подновява (до срока за погасяване - от 30 години например) с предоговорена лихва, която се съобразява с текущите ипотечни лихви. Ако при някой от периодите за преразглеждане лихвеният процент стане твърде висок за длъжника, то той има право да погаси остатъка от главницата по заема.
- Ипотечен заем с ценово индексиране
При този вид заем след всяка година неизплатеният остатък от главницата по заема се индексира с процента на инфлацията от изминалата година, а лихвеният процент и срока за погасяване остават едни и същи през цялото време. Така например, ако е договорен номинален лихвен процент от 20%, реален лихвен процент от 3% и премия за инфлация от 17%, то ако в края на годината инфлацията е 19%, то непогасеният остатък от главницата по заема ща се увеличи с 2%. При това положение ще се преизчислят погасителните вноски до края на падежа на заема. При този вид заеми съществува опасността, че ако инфлацията надхвърли повишаването на доходите, то много кредитополучатели ще се затруднят при плащането на погасителните си вноски към банката. Ако пък инфлацията надхвърли повишаването на цените на жилищата, то цената на ипотекираното жилище може да спадне под стойността на индексираната главница по заема, което води до потенциална опасност от загуби за кредитора, ако той реши да продаде имота при неплатежоспособност на длъжника. Ипотечните заеми с ценово индексиране са базирани върху принципа на частична или пълна индексация на заемния капитал и са прилагани в страни с висока инфлация - Колумбия, Израел, Италия и др.
- Ипотечен заем срещу участие.
Този вид заем се използва при кредитиране на покупката на доходоносни недвижими имоти. С цел антиинфлационна защита на кредитора погасяването включва годишни вноски за обслужване на заема плюс уговорен процент от брутния или нетния приход от имота, който превишава някаква граница. Така например при ипотечен заем от 80 000 BGN при 14% фиксирана годишна лихва и 15 години срок на погасяване, годишната погасителна вноска възлиза на 13025 BGN. Ако брутният доход от имота е 20 000 BGN годишно, то може да се уговори, че 10% от превишението на брутния доход над 15 000 BGN годишно ще се плащат на кредитора, освен погасителната вноска по заема. По този начин вноската към банката ще бъде:
При този вид заеми кредиторите смятат, че инфлацията ще увеличи номиналните доходи от имота, чиято покупка те финансират.
В заключение може да се каже, че изброените алтернативни ипотечни инструменти заедно със строително - спестовните каси представляват системи за намаляване на ипотечните разходи на заемателите, които не използват субсидии от държавния или общинските бюджети. Ето защо те са особено подходящи за страна като България, в която режимът на валутен борд изисква малък или нулев бюджетен дефицит. Същевременно достъпът на заемателите до ипотечен кредит ще се облекчи и без да е нужно непременно намаляване на ипотечните лихвени проценти от страна на банките.
Този вид заем се нарича обикновен (конвенционален) жилищен заем. Той има предимството, че води до по-добро планиране на семейния бюджет и това, че създава независимост на кредитополучателя от конюнктурните икономически кризи, които влияят върху нивото на лихвените проценти. Заемите с фиксирани лихви и равни ежемесечни вноски стават популярни в САЩ след Втората световна война и до края на 70-те години те са най-разпространения вид ипотечни заеми. Повишаването на инфлацията обаче, а от там и на лихвите, води до загуби за банките, тъй като ипотечните лихвени проценти са фиксирани за срока до падежа на заема. Същевременно инфлацията увеличава цените на жилищата повече от цената на труда (заплатите). По този начин заемите стават по-трудно достъпни за хората, нуждаещи се от дом, тъй като се увеличава делът на погасителната вноска спрямо дохода на кредитоискателя. В резултат на тези явления банките в САЩ въвеждат над 200 нови вида кредити, повечето от които в последствие отпадат.
Нека разгледаме какви видове ипотечни заеми съществуват, които улесняват заемополучателите. Тахната основна цел е преразпределяне на погасителните вноски във времето. При това тези нови системи за жилищно кредитиране не се нуждаят от субсидии от държавния бюджет. Те се използват в редица държави - Финландия, Великобритания, Швейцария, САЩ и много други. Използването им разширява кръга от домакинства, които могат да използват безпроблемно ипотечен заем.
- ипотечен заем със стъпаловидно нарастващи погасителни вноски.
Този вид заем се базира на принципа на частична капитализация на лихвата. Лихвеният процент е фиксиран и в началото се плащат малки вноски в сравнение с вноските по конвенционалния жилищен кредит. В последствие вноските постепенно нарастват, като процента на техния годишен прираст е предварително установен в договора за заем. Годишният прираст на вноските има определена максимална стойност и може да е обвързан с инфлацията, увеличаването на строителните разходи и други. Този вид заем има "отрицателна" амортизация* - остатъкът от неизплатената лихва се прибавя към главницата и се капитализира. По този начин се получава увеличаване на неизплатения остатък на заема, което се компенсира с по-високите погасителни вноски в последствие. Този вид заем е показан на схемата:
Заемът е подходящ за млади семейства, които очакват увеличаващи се в бъдеще доходи - например поради издигане в кариерата или разширяване на бизнеса. Разновидност на описания дотук заем е този, комбиниран с блокирана спестовна сметка на длъжника. Разликата е, че неплатената част от лихвите не се капитализира, а се взема от предварително блокирана за целта спестовна сметка на кредитополучателя.
- Ипотечен заем с променлива лихва и постепенно увеличаващи се погасителни вноски.
И при този вид заем в първите няколко години вноските са ниски и в последствие се увеличават, като тук обаче лихвеният процент по заема е променлив. По този начин заемодателят носи по-малък риск - лихвеният риск се прехвърля върху длъжника. При повишаване на инфлацията (и оттам - на лихвите), кредитополучателят ще плаща вноските си, преизчислени с актуализирания лихвен процент, а не с предварително фиксирана в договора лихва.
- Ипотечен заем тип "балон".
Този вид заем има две разновидности. При първата погасителните вноски са само лихвите, а на падежа се изплаща цялата главница по заема плюс последната дължима лихва. Това е т.н. чисто лихвен заем:
Обикновено срокът на такива ипотечни заеми е от 3 до 5 години, а лихвеният процент може да е плаващ или фиксиран.
При втората разновидност на "балонен" заем главницата се изплаща частично до падежа, а на падежа се изплаща непогасения остатък по нея. Това е т.н. заем с редовни вноски:
Обикновено срокът на този вид ипотечни заеми е до 15 години, а лихвеният процент може да е фиксиран или плаващ.
Ако на падежа длъжникът не може да изплати главницата (при първата разновидност на "балонен" заем) или остатъкът от нея (при втората разновидност), то той може да се опита да предоговори заема, дори и при по-висок лихвен процент. Друга възможност за него е да търси рефинансиране (т.е. да тегли нов заем), като тук има вероятност лихвите да са се покачили в сравнение с тези по стария заем. В краен случай длъжникът може да продаде имота, за да се разплати с банката - кредитор.
- Ипотечен заем, обвързан със стойността на имота.
При него лихвеният процент е по-нисък в сравнение с този по конвенционалния жилищен заем, но увеличението на цената на имота в бъдеще ще се дели между двете страни в определена пропорция. Този вид заем би бил добър за купувача, ако спестените лихви за периода на погасяване надхвърлят отстъпеното в бъдеще увеличение в цената на имота при неговата продажба.
- "Опакован" заем.
При него купувачът намалява размера на дължимите лихви, използвайки изгодния заем, теглен навремето от продавача на имота. Нека приемем, че продавачът (който преди време е бил купувач на имота си) има да връща 20 000 BGN от главницата на заема си при 12 % фиксирана лихва. Купувачът пък търси 50 000 BGN заем, но сега лихвата е вече 14 % годишно. Ето защо купувачът може да поеме плащанията по заема от 20 000 BGN на продавача, тъй като лихвата е по-ниска от актуалната и да тегли заем от 30 000 BGN при сегашната лихва от 14 % годишно. Това за него е по-добре, отколкото ако изтегли ипотечен заем от 50 000 BGN при 14% лихва. Разбира се, в договора за заем на продавача е нужно банката да разрешава едно такова прехвърляне на заема.
- Ипотечен заем с двойна индексация.
Тук погашенията по заема и остатъкът по него се актуализират с подходящи индекси, отразяващи основните интереси на всяка от страните. Погасителните вноски се индексират с измерител на доходите, така че да се поддържа кредитоспособността на длъжника, а остатъкът по заема се индексира с инфлационен индекс, така че да се защити реалната му стойност . При спад на реалното трудово възнаграждение на длъжника, той не е задължен да плаща цялата погасителна вноска, а може да плаща част от нея, като неиздължената част се капитализира в остатъка за погасяване. И обратно - при реален ръст на трудовото възнаграждение се получава ускорено погасяване на заема. Така погасителният период варира, за да има пълно погасяване по кредита според случая: при ръст на реалните доходи срокът се скъсява, а при спад на реалните доходи срокът се увеличава. Ето защо падежът трябва да се планира първоначално така, че да има възможност за достатъчно отсрочване в случай на реално недопогасяване. Този вид кредити са използвани в страни с по-висока инфлация като Мексико, Турция, Унгария, Полша и др.
Общото за всички разгледани ипотечни заеми, улесняващи заемополучателите, е, че те преразпределят погасителните плащания във времето. Презумпцията е, че с течение на времето длъжникът ще увеличава своите доходи, като по този начин ще може да посрещне нарастващите плащания по ипотечния заем. При негативно икономическо развитие на страната обаче е възможно да се получи спад на реалните доходи на населението и увеличаване на лихвените проценти. Това би довело и до невъзможност на голяма част от кредитополучателите да обслужват отпуснатите им ипотечни заеми, още повече, че плащанията по тях са предвидени като нарастващи във времето. Тези рискове могат да се избегнат при въвеждане на система за застраховане на жилищните ипотечни заеми, която ще бъде разгледана по-нататък в изложението.
Нека сега разгледаме какви видове ипотечни заеми има, които предпазват заемодателите от лихвен риск.
- Ипотечен заем с променлив лихвен процент.
Този вид заем е най-разпространеният. Срокът за погасяване
е до 30 години, а лихвеният процент е плаващ. Последният се обвързва с движението на различни финансови индекси - например индекса на цените, сконтовия лихвен процент, лихвения процент по краткосрочните кредити, доходността на съкровищните бонове (най-често) и др. Честотата на промяната на лихвата се договаря - тя може да бъде през три месеца до през три години, като обикновено лихвата се преразглежда през една година. Освен това съществува и лимит за максималната годишна корекция - например не повече от 2 процентни пункта за една година (например от 7% лихвата да се увеличи на 9%) и максимална корекция за целия период на погасяване - например не повече от 6 процентни пункта. При този вид ипотечни заеми заемодателят носи по-малък риск и за това първоначално определеният лихвен процент е по-нисък (с 1-2 процентни пункта) от фиксираният лихвен процент по конвенционалния жилищен заем. Ето защо понякога такива заеми се получават по-лесно от заемите с фиксирани лихвени проценти, при които заемателите трябва да докажат по-високи доходи, с които да обслужват по-големите погасителни вноски. Заемът с променлив лихвен процент се използва в страни с ниска инфлация като САЩ, Канада, Великобритания, Австралия и др.
- Ипотечен заем с предоговарян лихвен процент
При този заем за период от 3 до 5 години лихвения процент е фиксиран. След изтичане на този срок заемът автоматично се подновява (до срока за погасяване - от 30 години например) с предоговорена лихва, която се съобразява с текущите ипотечни лихви. Ако при някой от периодите за преразглеждане лихвеният процент стане твърде висок за длъжника, то той има право да погаси остатъка от главницата по заема.
- Ипотечен заем с ценово индексиране
При този вид заем след всяка година неизплатеният остатък от главницата по заема се индексира с процента на инфлацията от изминалата година, а лихвеният процент и срока за погасяване остават едни и същи през цялото време. Така например, ако е договорен номинален лихвен процент от 20%, реален лихвен процент от 3% и премия за инфлация от 17%, то ако в края на годината инфлацията е 19%, то непогасеният остатък от главницата по заема ща се увеличи с 2%. При това положение ще се преизчислят погасителните вноски до края на падежа на заема. При този вид заеми съществува опасността, че ако инфлацията надхвърли повишаването на доходите, то много кредитополучатели ще се затруднят при плащането на погасителните си вноски към банката. Ако пък инфлацията надхвърли повишаването на цените на жилищата, то цената на ипотекираното жилище може да спадне под стойността на индексираната главница по заема, което води до потенциална опасност от загуби за кредитора, ако той реши да продаде имота при неплатежоспособност на длъжника. Ипотечните заеми с ценово индексиране са базирани върху принципа на частична или пълна индексация на заемния капитал и са прилагани в страни с висока инфлация - Колумбия, Израел, Италия и др.
- Ипотечен заем срещу участие.
Този вид заем се използва при кредитиране на покупката на доходоносни недвижими имоти. С цел антиинфлационна защита на кредитора погасяването включва годишни вноски за обслужване на заема плюс уговорен процент от брутния или нетния приход от имота, който превишава някаква граница. Така например при ипотечен заем от 80 000 BGN при 14% фиксирана годишна лихва и 15 години срок на погасяване, годишната погасителна вноска възлиза на 13025 BGN. Ако брутният доход от имота е 20 000 BGN годишно, то може да се уговори, че 10% от превишението на брутния доход над 15 000 BGN годишно ще се плащат на кредитора, освен погасителната вноска по заема. По този начин вноската към банката ще бъде:
При този вид заеми кредиторите смятат, че инфлацията ще увеличи номиналните доходи от имота, чиято покупка те финансират.
В заключение може да се каже, че изброените алтернативни ипотечни инструменти заедно със строително - спестовните каси представляват системи за намаляване на ипотечните разходи на заемателите, които не използват субсидии от държавния или общинските бюджети. Ето защо те са особено подходящи за страна като България, в която режимът на валутен борд изисква малък или нулев бюджетен дефицит. Същевременно достъпът на заемателите до ипотечен кредит ще се облекчи и без да е нужно непременно намаляване на ипотечните лихвени проценти от страна на банките.